[]
1
Step 1
不确定怎么卖掉你的房子？你并不孤单。 在一个完美的世界里，卖房就像微笑和握手一样容易。在此之前，它需要仔细的规划，对过程的理解和大量的耐心与文书工作。这里有八个基本步骤，以帮助你的卖房过程更顺利。 1.了解您的责任和成本 与卖房相关的成本一般包括： 雇佣房地产经纪人并支付佣金。一般来说，由卖方来支付卖方经纪人3%的佣金，和买方经纪人3%的佣金，总共6%。 支付房产过户有关费用 根据购买方的要求进行需要的维修 2. 决定是否聘用经纪人 (Listing Agent) 当你准备卖房时，你要做出的第一个决定是：是否聘请地产经纪人。雇佣经纪人的好处： 提供专业地产知识 专业分析评估，了解地域环境、学区、发展潜力、升值潜力等，定出最佳售价，促进成交机会 熟悉地产交易过程，处理在交易过程中的各种交涉、协商、谈判等包含法律事务在内的大多数业务环节，维护卖家最大权益，也能避免因处理不当所产生的法律纠纷 法律文书，审查卖方房屋声明、审查初步产权报告、房屋检验报告、房产评估报告、审查买卖合同及文件 如果你对美国房地产法律法规很熟悉，那或许可全部自己来 (FSBO, For Sale By Owner)，自主卖房网站将你在卖房过程中需要的所有服务一一列出，例如将房屋上市于MLS，专业房屋拍照，网络营销，主持开放看房，价格谈判，拟卖房合同到房屋质检，评估，装修，清洁，搬家等等。您根据自身需求购买服务项目，实现卖房目标。 3. 定价 理想情况下，你希望在你的房产上市时获得最高报价和最佳条款。市场条件和当时的利率，都在定价有一定影响，但作为一般规则，定价的几个基本原则是： 参考过去6个月的相似销售对象及成交价 参考当地市场与经济环境，所在地区对房产的供应与需求 公平的市场价值（第三方房产价值评估） 卖家需求（例如，你可能想快速出售，降低上市价格来快速吸引买家上门） 此外，作为卖方，你可以对房屋进行评估 (第三方房产价值评估)，以确定获得公平的房产市场价值。 4. 包装你的房子 为了让你的家看起来更好，卖家有几个简单和相对便宜的步骤可以采纳： 专业内外清洁，让房子看起来干净明亮具吸引力 快速简易翻新。粉刷墙面，修理小故障，比如更换卫生纸架或固定吱吱作响的前门。 清理杂物。有“生活气息”的房子更容易让买家分心。清理掉桌子和储藏室的杂物，有助于显示房子的空间感和层次感。 保护你的私人信息。经常会有买家和买家经纪人前来看房。锁定贵重物品，使个人信息（如邮件、私人文件或照片）远离视线 5. 房源上市 一切准备工作到位时，将房子上市于所有认真积极的买家面前： 认真填写卖家房产声明。若房子或结构有重大问题，卖家有义务诚实说明，例如地基，屋顶漏水，白蚁，石棉，淹水等会造成建筑损坏的情况 专业房屋拍照。一组好的照片胜过千言万语，能让你的房子在众多的房源中脱引而出，赢在起跑线上 房源上市。通常在多重上市服务MLS上，让你的房源在市场上获得最大程度的曝光 主持开放看房日Open House，在周末开放一般大众进入屋内参观，吸引买家 制作宣传单，社区媒体等各种线上线下行销广告方式 带买家看房 如果你雇用了可靠的经纪人，除了第一项由卖家完成，其他都是经纪人的职责所在；如果你是FSBO，你可以在自主卖房网上购买各项定价服务。 6. 谈判报价。 房子正式上市后，就会陆续收到买家的出价，卖家可视对方的出价与其他条件去做决定要接受 (Accept) ，再协商 (Counteroffer) […]
如果你决定不雇佣房地产经纪人卖掉你的房产，在你的前面将是一座陡峭的山峰。然而，许多人在没有代理人的帮助下也成功地卖掉了自己的房子。想要一切都做好做对，你需要像房地产经纪人一样思考。 1. 有竞争力的正确定价你的房子 自2015年来，整个德克萨斯州的住房市场一直在放缓步伐，这对卖家来说并不是一个好消息。在给你的房子定价时，几乎没有出错的余地。如果在买方市场定价太高，你的房子不会吸引到任何兴趣。买家太少时，即使战略上定价更低，你吸引多个出价Offer并竞价的机会也很小。密切关注你所在地区的可比房屋及其在市场上的表现，看看他们为什么卖房，房子在市场上的时间，以及他们最终卖到什么价，将告诉你什么价格能快速吸引买家。 想要知道更多？我的房子能定价多少--免费为你估价 2. 房屋上市及广告宣传 在你有机会介绍您的房屋之前，房屋的上市信息将代表你和你的房子发言。你拍摄的照片将比房子附带的任何高档设施更引起买家共鸣。将专业拍摄的照片添加到你的上市房源信息里，将直接影响买家的购买兴趣。 当然，你需要有足够漂亮的家具和维持干净的家，这些才能实现。当正在搬迁或已经搬入新家时，你即将出售的家里将空无一物，这样拍出的照片显示不出房子的空间感和层次感。你可以聘请专门做房屋预售前的装饰公司来布置房子，而不是将其留空。然而，这可能花费你每个房间每月几百美元，整套房子要花费几千美金。在市场上的时间越长，收费越高。 在德克萨斯州，买家们会希望看到大量的空间和充足的光线。为省时省费用，很多卖家会采用家具绘制 (Rendering) 和 3D虚拟浏览 (3D Virtual Tour) 以达到更好的效果和目的。家具绘制是通过电脑绘图将各式各样的家具添加到照片上，而3D虚拟浏览则将复杂的房型及房子的布局用3D的形式，完整的，身临其境的呈现出来，即使是没有实地看房，也能够完全看到房子的全貌。 想要知道更多？3D虚拟浏览的价格 3. 主持开放看房日，带人看房 举行房屋的开放参观可以快速有效的推销房子以及收集潜在买家信息。这是房屋营销的最好手段之一，就像让消费者亲身试用一个吸尘器一样。您可以自己主持开放参观，为潜在买家介绍并展示房屋的特色及功能，和他们沟通并了解他们的需求和想法。如果您没有时间或不够自信自己主持开放参观日，目前市场上有提供专业服务：在MLS网站上为你公布宣传开放参观日的时间， 并派出专业的地产代理，为前来参观的买家介绍房屋，并为你收集他们的信息。 同样的，买家会星期一到星期日随时预约看房，全职工作的你在没有经纪人的情况下如果没有时间一一满足需求，市场上也提供专业服务：派出专业的地产经纪人为前来的买家介绍房屋，并为你收集他们的信息。 想要知道更多？我们的价格 --主持公开看房日 , 我们的价格 -- 看房 4. 与买家谈判，以获得最佳价格 如果你的家需要任何形式的大维修，谈判过程可能会很艰苦。在出售房屋之前进行房屋质检非常重要，这样您就能预测问题所在。 通常你会需要处理出价和还价，因为买家一定会期望买到比你要价更低的房子。这就是为什么选择有竞争力的定价是极其重要的。如果房屋检查发现问题，而您的买家希望您支付所有结算费用，您可能会损失很大一笔费用。你需要知道你自己的房子的利弊，因为买家也会清楚的知道你的优点及弱点，预估对方想让你在谈判过程中付出的代价，将帮助你有条不紊的讨价还价。 想要知道更多？我的房子应该定价在多少 -- 免费为你估价 5. 了解德克萨斯州的法律要求和合同内容 对于卖家在房屋销售前需要向买家声明的内容，每个州都有自己的特殊规则。这些规则通过要求卖家如实的告知房屋过去曾经发生过的维修和现在存在的潜在问题来保护买家。 根据德克萨斯州法律，卖家必须填写声明表格。如果你不如实相告，你可能会被罚款，如果已签售买卖合同，你可能面对合同作废和经济损失。然而，未能填写声明表格将导致信任危机，让买家们感觉无法相信做为卖家的你。 此外， 如果你的家在1978年或更早地建造，你必须声明，你的房子是否有用铅漆涂料。如果您填写的表格不正确或不准确，你也可能最终被罚款并承担损失。为了避免在填写表格或与买家沟通时出错，请考虑咨询地产经纪人或地产律师。 除此之外，在德克萨斯州出售房屋还有很多根据情况适用的的表格和文件需要正确填写。 想要知道更多？我们的价格 -- 房屋交易合同 我们的价格 -- 其他合同及声明
在房地产市场中赚取巨额利润的方法之一是翻盖房屋。然而，与任何投资努力一样，它涉及大量的工作和风险。必须谨慎地进行投资，并尽可能多地掌握更多知识。 那么，你究竟是如何通过买房、装修房屋，然后卖掉房子来赚钱的呢？首先，要牢记这些最佳实践技能。 确保您拥有较好的信用或大量的投资现金 翻转房子背后的主要想法是购买一个相对负担得起的财产，翻新和装饰，然后卖掉获得利润。但是，如果你有一个糟糕的信用评分，或者如果你没有足够的现金，那么你无法买投资房。 在做任何事情之前，请检查你的信用评分。您可以通过从美国三家国家信用报告公司获取信用报告来做到这一点，而无需花费任何成本。如果你的信用评分或现金储备不如它应该那么好，那么建议你首先专注于建立它。 投资标准或入门级住宅 住房市场提供各种各样的物业选择，从单间公寓，单户住宅，到 3 到 5 间卧室的别墅。你如何决定你应该选择哪一个？ 这个问题的答案取决于你的资本，在房屋翻新行业的经验，以及大量的市场研究。但是，如果你是一个初学者，一个好的方法是选择标准房产，因为 有足够的市场需求。 标准的房子将有3至4间卧室，非常适合一个中小型家庭（约1200-2000平方英尺），并具有入门级的价格标签（将视地区而定）。找到一个你不会觉得翻新有难度的，装修预算有压力的房子 。 查找有利可图的位置或小区 在修理和装修房屋时，你应该记住的一件事，你可以增加房子的价值，但你无法改善其小区环境 。因此，要在您考虑投资物业的位置和环境进行研究和考察，以最大限度地提高投资回报。 有几个事情需要调查的是，你选择的家庭类型在该地区销售多少，他们是如何迅速离开市场（卖掉）。如果您还是初学者，最好选择您附近的位置。这样，在做研究的时候，你也不会有过度压力。 研究和分析市场数据 尽可能仔细地评估您的房产选择。尽职尽责，收集所有重要数据，做出明智的决策。进行风险与回报分析。深入研究翻新费用，以避免以后出现代价高昂的意外和错误。 还必须使用房屋质检服务。当你买房子翻新，它应该只需要美容级别的升级，以最大限度地提高利润。房屋质检可以暴露出隐藏在墙壁后面或地下室下的潜在钱坑。 您还应对市场趋势进行研究。看看人们更愿意在房子哪些地方进行装修升级。也要分析邻居的数据。例如，该地区是否在建新房 － 将会提高或降低您的投资物业的价值？ 通过研究这些问题，你将更清楚自己正在面对什么，并希望避免做自己能力之外的事。 在优秀团队的帮助下购买和翻新房子 房子翻转就是与合适的人一起工作。也许你可以自己做自己的市场调查。但是，一旦你开始购买投资物业，你将不得不与其他专业人士合作。准备好与地产经纪人、律师和房屋质检人员打交道。 一旦你准备开始装修，你需要找到一个好的的承包商和建商。所以，找到最适合你的团队。一定要审查任何你决定合作对象的专业能力。研究他们的过去的项目质量，看看他们过去的客户对他们的看法。通过确保与一个好的团队合作，您可以最大限度地减少不必要的压力和开支 。 翻新你的房子，越快越好！ 您的投资物业在市场上停留的时间越长，它就越贵。毕竟，你将不得不支付它的维护成本和水电费，而它仍然在你的名下。因此，再次与房地产经纪人，甚至其他专业人士合作，尽可能有效地推销你装修好的房子。快速销售应该是您目前的首要目标，以实现最大的利润。 你准备好了吗？ 翻新房屋可以获得很多好处。以正确的方法为您带来丰厚的利润。请记住上述最佳实践技能，祝您好运！
这个故事来自Tim Soto. 这个自储仓是 3.5 英亩土地上的 100 个单位表现不佳的自储 REO（银行拥有）财产。单是这100个单位就勉强占领了其中一英亩，剩下2.5英亩仍可供扩建房车或船仓。我在2014年9月看到这个房源，我注意到，我曾经在1999-2004年拥有该地区的多户物业。因此，我知道该地区，包括人口统计学，微观经济驱动力，稳步增长的人口，等等。 LoopNet 根据我设置的标准，给我推送了这个房源。我知道，对于一些投资者来说，LoopNet是交易的墓地，但出于同样的原因，我喜欢它。由于一些房源在 MLS（多重上市服务）上可能会过时，我觉得我找到一个有动力的卖家的机会更高。 我当时没有采取任何行动，因为根据它现有的财务状况，我觉得价格太高了。以59.9万美元上市，40%的空置率和每年约35，000美元的净营业收入（NOI）。我需要以 10% 的回报率计算，以满足我的收购标准。在10%的上限率，我的最高购买价格将是35万美元。因此，我收藏了房源，以通知我任何更改，降价或售出。几个月后，我收到一个邮件，说它已签约，所以我开始做我的生意，将它抛在脑后。再过几个月，我又收到一个警告，说它又回到市场了，这时我联系了卖家经纪人来表达我的兴趣。我给了他我的观点，为什么这个价格无法卖掉。我补充说，我是这个物业的合适买家，但它必须在正确的价格。 我必须在这样的情况下买进：现有的收入将能够支付运营成本（税收，保险，水电费，工资等），并有足够的差价，以支付按揭付款。我不想为不存在的收入流买单。如果我必须通过抵消开支和填补空缺来创造收入，那么我必须要从中获益。 花了几个月的时间反复谈判价格，主要是因为卖方是一家拥有董事会的金融机构，董事会必须就这些问题达成一致。所以，通常需要一两个星期才能得到回复，但是没关系，因为它允许我完成我的融资。这个房产背后的故事是，它是在2006年购买和建造的，当时所有房地产都过度膨胀。该房产有一张100万美元的贷款， 还有前业主的近百万美元自付费用。这并不能证明一个价值的合理性，但它确实解释了绩效不佳、管理效率低下和潜在价值的原因。我报价27万美元，经过几个月的来回，我们终于同意32.5万美元，并在8月以5%的定金签合约。 贷款过程进展顺利，只是我们不能向贷款人提供他们前三年的自营报税表。由于无法获得这些文件，信贷委员会认为该资产的风险太大，我最终被拒绝了贷款。 所以，我转向B计划：私人投资者。我是一个房地产经纪人，专门代表投资者，她们购买，修复和翻新民用物业。在整个项目中，我总是在谈论我的其他专业：识别表现不佳和能够增值的商业地产投资机会。这是一个很好的方法，自己建立一个合资企业合作伙伴或私人融资。所以我联系了过去一年与我共事的最后四位投资者，并提供了机会成为我的贷款人，以防贷款没有通过。 我写下了我对投资机会的分析。我解释了我提高入住率的计划，提高入住率之前和之后的价值，这个过程需要多长时间， 以及他们的投资如何将绝缘损失风险，根据我现在的购买价格。一位投资者在一天之内做出了回应，他提到， 机会很巧合，因为他正在考虑投资另一个资产类别。 我希望得到100%的融资，并拿回我的首付款，过户后再投资到我正在寻找的下一个交易中。但私人贷款人坚持我保持我在此投资的份额。相反，他们会为下一次收购提供100%的资金，只要我履行协议，他们就会继续为我提供资金。我们于 2015 年 10 已着手收购另一家自储仓。我们在早期交易中的关系为这类机会打开了大门。 我的计划是最终开发更多的单位，因为周边有很多市场需求。我并没有打算出售物业，因为我以一个非常好的价格买到它，并在六个月内将入住率稳定到85%-90%。 在那段时间，我一直与以前的地产经纪人保持联系。我们讨论过，如果有一个积极的买家对这个物业感兴趣，我会考虑以合适的价格出售。一年后，经纪人給我一个很好的买家报价。 我最终以62万美元的价格出售了它。对于我仅仅持有18个月的房产来说，这还不错。我在另外一个州做了一个1031的交易，买到了一个更大的自储物业和一个表现不佳的8单元多户物业，也是非常好的价格 。 这个故事是一个很好的例子，说明房地产投资是一种关系业务。这种关系在这个行业是多么重要。如果没有我与私人贷款人的关系，我永远无法以我的价格买到房产。如果我没有与经纪人保持对话，我永远不会以这样的价格和速度出售我的物业。