不确定怎么卖掉你的房子？你并不孤单。

在一个完美的世界里，卖房就像微笑和握手一样容易。在此之前，它需要仔细的规划，对过程的理解和大量的耐心与文书工作。这里有八个基本步骤，以帮助你的卖房过程更顺利。

1.了解您的责任和成本

与卖房相关的成本一般包括：

  • 雇佣房地产经纪人并支付佣金。一般来说，由卖方来支付卖方经纪人3%的佣金，和买方经纪人3%的佣金，总共6%。
  • 支付房产过户有关费用
  • 根据购买方的要求进行需要的维修

2. 决定是否聘用经纪人 (Listing Agent)

当你准备卖房时，你要做出的第一个决定是：是否聘请地产经纪人。雇佣经纪人的好处：

  • 提供专业地产知识
  • 专业分析评估，了解地域环境、学区、发展潜力、升值潜力等，定出最佳售价，促进成交机会
  • 熟悉地产交易过程，处理在交易过程中的各种交涉、协商、谈判等包含法律事务在内的大多数业务环节，维护卖家最大权益，也能避免因处理不当所产生的法律纠纷
  • 法律文书，审查卖方房屋声明、审查初步产权报告、房屋检验报告、房产评估报告、审查买卖合同及文件

如果你对美国房地产法律法规很熟悉，那或许可全部自己来 (FSBO, For Sale By Owner)，自主卖房网站将你在卖房过程中需要的所有服务一一列出，例如将房屋上市于MLS，专业房屋拍照，网络营销，主持开放看房，价格谈判，拟卖房合同到房屋质检，评估，装修，清洁，搬家等等。您根据自身需求购买服务项目，实现卖房目标。

3. 定价

理想情况下，你希望在你的房产上市时获得最高报价和最佳条款。市场条件和当时的利率，都在定价有一定影响，但作为一般规则，定价的几个基本原则是：

  • 参考过去6个月的相似销售对象及成交价
  • 参考当地市场与经济环境，所在地区对房产的供应与需求
  • 公平的市场价值（第三方房产价值评估）
  • 卖家需求（例如，你可能想快速出售，降低上市价格来快速吸引买家上门）

此外，作为卖方，你可以对房屋进行评估 (第三方房产价值评估)，以确定获得公平的房产市场价值。

4. 包装你的房子

为了让你的家看起来更好，卖家有几个简单和相对便宜的步骤可以采纳：

  • 专业内外清洁，让房子看起来干净明亮具吸引力
  • 快速简易翻新。粉刷墙面，修理小故障，比如更换卫生纸架或固定吱吱作响的前门。
  • 清理杂物。有“生活气息”的房子更容易让买家分心。清理掉桌子和储藏室的杂物，有助于显示房子的空间感和层次感。
  • 保护你的私人信息。经常会有买家和买家经纪人前来看房。锁定贵重物品，使个人信息（如邮件、私人文件或照片）远离视线

5. 房源上市

一切准备工作到位时，将房子上市于所有认真积极的买家面前：

  • 认真填写卖家房产声明。若房子或结构有重大问题，卖家有义务诚实说明，例如地基，屋顶漏水，白蚁，石棉，淹水等会造成建筑损坏的情况
  • 专业房屋拍照。一组好的照片胜过千言万语，能让你的房子在众多的房源中脱引而出，赢在起跑线上
  • 房源上市。通常在多重上市服务MLS上，让你的房源在市场上获得最大程度的曝光
  • 主持开放看房日Open House，在周末开放一般大众进入屋内参观，吸引买家
  • 制作宣传单，社区媒体等各种线上线下行销广告方式
  • 带买家看房

如果你雇用了可靠的经纪人，除了第一项由卖家完成，其他都是经纪人的职责所在；如果你是FSBO，你可以在自主卖房网上购买各项定价服务。

6. 谈判报价。

房子正式上市后，就会陆续收到买家的出价，卖家可视对方的出价与其他条件去做决定要接受 (Accept) ，再协商 (Counteroffer) 或直接拒绝 (Reject) 对方的出价。若对买家的出价及条件满意的话，即可签署合同，达成交易。

  • 收到买家出价合同时，除了价格考量，同时也需审核其他条件，例如买家的经济状况、是否有银行贷款预批准证明 (Pre-Approval Letter) 或银行现金存款证明、买家提出的附加条款内容 (Contingency)等，仔细挑选减少卖房风险
  • 与买家进行再协商 (Counteroffer)时，卖家可以要求调整任何细节，如金额、附加条款等等
  • 通常，您的买卖合同将包括一项条款，允许买家在过户前 24 小时内对房产进行检查，以确保没有任何突发损坏。

在这里值得一提的是卖家需要熟知的三个附加条款 (Contingency) ，它包括：

  • 房屋质检选择期（7-10天，得克萨斯州）。买家需在这段时间内进行房屋质检，买家可就维修事宜与卖方交涉，进行维修或补贴维修费等。在这段时间中若买家决定停止购买，可无条件中止合约并拿回全数订金
  • 房产价值评估。贷款过程中，银行会针对房屋做价值评估，确保价格合乎市值，买家的最终贷款金额会以此估计金额为准。若估价金额低于成交价很多，买家可选择取消交易拿回全额定金，或自己补差价，或与卖家协调降价
  • 贷款保护期 (通常14天，得克萨斯州)。若贷款保护期内无法申请到贷款，可选择另间贷款银行，或直接取消交易拿回全额订金

7. 签约

当卖家和买家在价格和各项条款达成一致时，即可正式签署合同。买家按时递交定金，做房屋质检，贷款。产权公司进行产权认证，准备过户文件等。从签约到过户(贷款大约30-45天，现金10-20天 )，卖方需要：

  • 确保房屋完整性与交房日期，并通过买家安排的房屋质检 (Inspection)
  • 根据双方达成一致的物件进行的维修
  • 提供房产调查报告，即房产及其结构的技术图纸 (Survey)。如果没有，买家自行购买
  • 为买家购买产权保险(Title Insurance)，保障买家，确保产权干净，也保障产权方面若出现问题的赔偿，包含所有重新恢复产权的法律费用。投保金额是房子成交价，产权保险通常是一次性费用且一直有效
  • 允许买家在过户前 24 小时内对房产进行检查 (Final Walkthrough)

8. 过户

过户是卖房的最后一步。在过户手续中， 卖方将房产所有权转让给买方，买方拿到房契，贷款文件和产权保险到位，双方支付费用。

一些最终文件，包括契据 (Deed)、抵押 (Mortgage) 或信托契据 (Deed of Trust)，由相关方签署，然后送交县记录员备案。

卖家按合约规定时间离开房子，将钥匙交付给买家。

要有耐心，提出问题。

记住，你的房子是一笔宝贵的资产。你应该充分利用你的投资。但是学习如何出售自己的房子可能需要一些时间。

要有耐心，如果你已经选好了你的房产经纪人，请随时跟进。如果你不明白，随时提出问题并保持学习，这样你就可以满意的将“已出售”牌插在你的院子里！